SUSPENSIÓN PAGO HIPOTECA

COVID-19

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Lo prometido es deuda, vamos a por la segunda tanda de consejos legales por Coronavirus.

INTRODUCCION

Las medidas de ayuda para el pago de hipotecas se han convertido en uno de los principales reclamos de la ciudadanía, siendo adoptadas por muchos países europeos de nuestro entorno. Así, varios de estos gobiernos de países, véase Francia, han anunciado que van a asumir el pago de distintas clases de créditos bancarios como el hipotecario. En España, de contrario, no se llegó a tanto, circunscribiéndose en la suspensión de pago de cuotas en determinados casos.

Así, el gobierno español, a través de los Reales Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, primero, y 11/2020, de 31 de marzo, después, acordó la MORATORIA EN EL PAGO DE HIPOTECAS para aquellas personas en situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA. A continuación, detallaremos a qué tipo de contratos hipotecarios podrá aplicarse la moratoria y qué cuatro requisitos que han cumplirse.

QUÉ HIPOTECAS PUEDEN ACOGERSE

La suspensión de pago se podrá aplicar a aquellas hipotecas que se suscribieron para la adquisición de:

a) vivienda habitual;

b) inmuebles afectos a la actividad económica de las personas físicas;

c) viviendas arrendadas, distintas a la habitual y para las que el deudor hipotecario, persona física y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta desde entrada en vigor del estado de alarma (y hasta un mes después de su finalización).

REQUISITOS

1Estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional (autónomo), haber sufrido una pérdida de ingresos o caída de facturación de, al menos, el 40%.

En el caso del trabajador, el RD-ley 11/2020 exige para su acreditación certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. No obstante, en el caso de no poder obtener este certificado por no tener acceso a prestación o subsidio, pese a estar en situación de desempleo, entendemos que deberá flexibilizarse esta exigencia de acreditación, bastando a tal efecto Certificado de Situación, acreditándose con este certificado la situación desempleo y ser o no beneficiario de prestaciones.

Respecto los autónomos, se acreditará dicha situación mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Es decir, aunque no se tenga derecho a la prestación por cese de actividad (75% para prestación, 40% moratoria hipotecaria), habría de solicitarse el cese de actividad a efectos de obtener el Certificado AEAT. Al igual que en el caso del trabajador por cuenta ajena, entendemos que debe flexibilizarse este requisito para los autónomos.

2 Que los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud no superen tres veces el IPREM; 548´60€ x 3 = 1.613´52€. Este límite será ampliable en el caso de tener hijos a cargo, familiares discapacitados o enfermos graves, o si en el hogar se conviviera con personas mayores de 65 años.

Veámoslo más claro con un ejemplo: Unidad familiar compuesta por cuatro miembros, padre, madre y dos hijos menores; con esta unidad convive familiar mayor de 65 años. Los únicos ingresos son los de los progenitores y una pensión del mayor de 65 años, que juntos sumados hacen un total de 1.750´00€. Por cada hijo a cargo y por el familiar mayor de 65 años, el límite se incrementará en 0´1 veces el IPREM, por lo que habrá de adicionarse al límite general de 1.613´52€, la cantidad de 164´58€ (3×54´86€). Así, el límite concreto para acceder a la mora hipotecaria para esta familia será de: 1.778´10€, cumpliéndose así el segundo de los requisitos.

3 Que las cuotas de los préstamos, más los gastos y suministros básicos sean iguales o superiores al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Sigamos con el ejemplo anterior. La cuota de la hipoteca es de 200€ y los gastos básicos (luz, agua, basura, comida…) ascienden a 650€, lo que hace un total de 850€. El 35% de los ingresos de la unidad (1.750´00€) es 612´50€. Por lo tanto, también se cumpliría este requisito, 850€ > 612´50€.

4 Que el esfuerzo que representa la carga de los préstamos sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Sigamos con el ejemplo. En la actualidad, la cuota del préstamo hipotecario es de 200€, lo que supone un 11´42% de la renta actual. Si la unidad familiar antes de la crisis del coronavirus ingresaba 3.170´00€, la cuota hipotecaria suponía un 6´31% de aquellos ingresos, por lo que también se cumpliría este último requisito: 11´42% es superior a 1´3 veces 6´31% (8´20%).

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SOLICITUD AL BANCO Y DOCUMENTOS A APORTAR

Una vez detallados los requisitos que debe cumplirse para que se conceda la moratoria hipotecaria y reunidos éstos, ha de dirigirse Solicitud a la Entidad Bancaria con la que tengamos concertada la hipoteca. Asimismo, además de la documentación aludida previamente que ha de acompañar dicha solicitud en caso de desempleo/cese de actividad, será necesaria, en todo caso, la siguiente:

  • Libro de familia o documento de pareja de hecho.
  • Certificado de Empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda en fecha actual y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral (en el supuesto de persona con discapacidad en la unidad familiar que determine el incremento IPREM, 2º Requisito).
  • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa del inmueble, el contrato de arrendamiento, en el caso de que se solicite para una vivienda en alquiler, y la de préstamo con garantía hipotecaria.
  • Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

La aportación de dicha documentación será obligatoria. No obstante, si en el momento de la presentación de la solicitud no se pudiera disponer de la misma, se dispensará de presentarla en este momento, declaración responsable mediante, debiendo aportarla en un mes desde la finalización del Estado de Alarma (y sus prórrogas).

PRESENTACION DE LA SOLICITUD. ¿SE PUEDE NEGAR EL BANCO?

Una vez se solicitada la moratoria, el banco deberá implementarla en el plazo máximo de quince días, comunicándoselo al Banco de España y suspendiéndose durante el plazo de TRES MESES, con la consiguiente inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado si la hubiera.

La suspensión no exige acuerdo entre las partes, ni modificación del contrato. No obstante, ha de dejarse constancia en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si la escritura pública no pudiera realizarse durante el Estado de Alarma, se realizará cuando se reestablezca la libertad deambulatoria. ¡OJO!  con independencia de que se realice escritura pública, el banco ha de aplicar la moratoria en el plazo máximo de 15 días desde la solicitud.

Asimismo, conviene aclarar que los gastos notariales y registrales deben ser a cargo en todo caso de la entidad (se han acordado reducciones para dichos aranceles: escrituras públicas 30€ – 75€ e inscripción registral 24€ – 50€).

Un punto que es importantísimo es que, del tenor literal de la norma, se desprende que una vez solicitada la moratoria, junto con la documentación reseñada, el BANCO no podrá negarse a aplicar la moratoria, ni en el caso de advertir que no se cumple algún(os) requisito(s). El examen sobre requisitos exigidos se realizará con posterioridad, ex post.

Entonces, se preguntarán, ¿qué pasa si a una persona no reúne los requisitos y se le concede la moratoria? En tal caso, el que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos responderá de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, debiendo abonar igualmente los gastos generados. Ello sin perjuicio de otras responsabilidades en que se pudieran incurrir (penales, administrativas…).

OTRA OPCION ANTES DE ACUDIR A LA MORATORIA HIPOTECARIA

Conviene destacar que era y es práctica habitual por muchos bancos la contratación de Seguros frente al desempleo, denominados «Seguros de Protección de Pagos o Seguros Contra el Desempleo». Si es tu caso, PUEDES EXIGIR QUE LA ASEGURADORA HAGA FRENTE AL PAGO DE LAS CUOTAS HIPOTECARIAS MIENTRAS DURE EL PERÍODO DE DESEMPLEO, las pólizas suelen establecer un máximo de un año.

Subrayar que puedes tener contratado uno de estos seguros y NO LO SEPAS, dada la «transparencia» con la que los bancos suelen actuar. Entendemos que es más beneficioso acudir a la Aseguradora que pedir la moratoria al Banco: es preferible que las cuotas sean abonadas por la aseguradora antes que aplazadas, incluso la tramitación de estos seguros es mucho más sencilla que lo exigido para la moratoria, como habrán podido comprobar.

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CONCLUSIÓN

A todas luces, estamos ante una medida muy beneficiosa para quienes se acojan a ella y que aliviará la situación de las personas en situación de vulnerabilidad. Sin embargo, aventuramos que el éxito de la misma recaerá enteramente en la actitud que bancos y deudores adopten. ya que la moratoria se acordará/denegará tras un procedimiento que tramitado en exclusiva entre ambas partes. 

Igualmente, es beneficiosa para el consumidor ya que, aunque exista un procedimiento formal posterior a la presentación de la solicitud, la entidad ha de acordar la suspensión con la mera presentación de la solicitud. El examen bancario, entendemos, debe limitarse en comprobar si se acompaña de los documentos legalmente exigidos. Ahora bien, el que se acogió a la moratoria, sin tener derecho a ello, deberá posteriormente resarcir al banco los daños y perjuicios causados más los gastos, amén de otras responsabilidades. En igual medida, cabrá exigir responsabilidad individual a la entidad en caso denegar la solicitud que posteriormente examinada se determine tenía derecho a acogerse a la suspensión de cuotas.

Ha de puntualizarse que esta moratoria hipotecaria no es un «cheque en blanco para el deudor», su utilización es acotada a ciertos supuestos, se exige una exhaustiva documentación y el riesgo de acogerse a ella sin cumplir los requisitos preceptuados es elevado.

Asimismo, ha de señalarse que las normas que regulan esta moratoria han sido recién publicadas, e incluso se han producido varias correcciones desde su primera publicación. Estamos ante un norma cuya redacción en ciertos aspectos resulta, incluso, incoherente y de la que no han recaído resoluciones judiciales: todo lo que tenemos hasta ahora es la letra de los RDLey y opiniones doctrinales, deviniendo con ello una cierta «inseguridad jurídica». Por ello, reiteramos (a ver si por pesados conseguimos algo): esta medida sólo será exitosa y podrá llegar verdaderamente a las familias que lo necesiten si existe comprensión por parte las entidades y buen uso por los deudores, abogando desde nuestra modesta posición por un entendimiento. No será fácil, desde luego, pero los tiempos que transitamos requieren de una mayor solidaridad y gente implicada más allá del propio beneficio.

Siempre nos hemos caracterizado por buscar aquello tan raro a lo que debe tender el Derecho…. ¿cómo era? ah!, si: LA JUSTICIA. Así, hemos de criticar a todas aquellas entidades hipotecarias que a ciencia cierta rechazarán muchas solicitudes, aun cumpliendo los requisitos. De contrario, queremos finalizar reconociendo la buena labor de aquellas que, pese a no estar obligadas a ello, han optado por FACILITAR Y AMPLIAR las medidas moratorias aprobadas por el Gobierno, redundando esto en beneficio de la ciudadanía.